CONTRATO DE LOCAÇÃO

01 – Em quais casos o contrato de locação será apresentado para registro/averbação no cartório de Registro de Imóveis?

O contrato de locação será apresentado quando o interessado desejar a averbação para fins de PREFERÊNCIA, o registro para fins de VIGÊNCIA ou a averbação de CAUÇÃO LOCATÍCIA.

02 – O que é direito de PREFERÊNCIA? 

O direito de preferência para aquisição do bem é conferido ao locatário (inquilino) do imóvel, desde que o contrato tenha sido averbado no registro do imóvel locado. Nestes casos, o locatário terá prioridade na aquisição do bem, em caso de venda, conforme previsto no art. 33 da lei federal 8245/91 e no art. 167, II, 16, da lei federal 6015/73. 

Trata-se de averbação sem conteúdo financeiro.

Documentos necessários:

1) requerimento subscrito pelo locatário, solicitando a averbação na matrícula do imóvel, com firma reconhecida;

2) Duas vias originais do contrato (uma via será arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas.

03 – O que é direito de VIGÊNCIA?

O direito de vigência é aquele assegurado ao locatário (inquilino), de modo que, caso o imóvel seja vendido, fica garantida sua permanência até o fim do contrato, independentemente de quem seja o novo proprietário. 

Esta cláusula deverá ser expressa no corpo do contrato.

Para o exercício deste direito é necessário o registro do contrato na matrícula do imóvel locado, nos termos do art. 8º da Lei federal 8245/91 e art. 167, I, 3, da lei federal 6015/73. 

Conforme art. 10, II, §3º, XII, da Lei estadual 15424, os emolumentos a serem pagos ao cartório serão calculados da seguinte maneira:

1. a) com base na soma do valor de todos os aluguéis mensais, se houver prazo determinado;
2. b) com base na soma de doze alugueis mensais, se não houver prazo determinado;
3. c) o resultado da multiplicação do índice de reajuste sobre o número de meses, tratando-se de contrato com cláusula de reajuste.

Documentos necessários:

1) requerimento subscrito pelo locatário, solicitando o registro na matrícula do imóvel, com firma reconhecida;

2) Duas vias originais do contrato (uma via será arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas. 

04 – O que é CAUÇÃO LOCATÍCIA?

Trata-se de uma modalidade de garantia locatícia regulamentada pelo art. 38, § 1º, da Lei de Locação (8.245/91).

Esta caução se dará quando o devedor (locatário) destinar todo ou parte do seu patrimônio para assegurar o cumprimento da obrigação contraída junto ao credor (locador).

Exemplo: fulano de tal é proprietário de um imóvel localizado em BH e decidiu se mudar para São Paulo, onde irá locar um imóvel. Como garantia no contrato de locação celebrado em SP, o locatário ofereceu seu imóvel localizado em BH. Tal garantia deverá ser averbada no cartório de registro de BH. Quando a caução recair sobre bens imóveis, deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel dado em garantia.

Quanto aos emolumentos:

A cobrança dos emolumentos devidos pela averbação da Caução Locatícia deverá ser feita com observância à Tabela 4, item 1, alínea “p”, da Lei Estadual nº 15.424/2004, ou seja, “p) Demais averbações com conteúdo financeiro – mesmos valores da alínea “e” do número 5 desta tabela”,  em virtude da lei 22.796/17 que alterou a redação do §1º do art. 10 da Lei 15.424/04:

Entretanto, conforme decisão proferida pela Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais, no âmbito do processo de nº 73383/CAFIS/2015, a averbação da Caução Locatícia, não constitui direito real sobre o imóvel, tratando-se apenas de garantia pessoal.

Desta forma, verifica-se que a averbação da caução locatícia não impede a venda do imóvel no qual foi gravada a caução, sendo que em caso de venda deverá o locador exigir nova garantia, conforme dispõe ao Lei 8.245/94.

Lado outro, caso a parte queira obter uma garantia real, deverá fazer a constituição de uma hipoteca, em garantia do contrato locatício, sendo para tanto exigida a lavratura de uma escritura pública, conforme dispõe o art. 108 do Código Civil.

Caso seja feita uma hipoteca, constituindo direito real, os emolumentos serão cobrados como ato com conteúdo financeiro, observando o disposto no art. 10, II, §3º, XII, da Lei estadual 15424/2004, ou seja:

1. a) com base na soma do valor de todos os aluguéis mensais, se houver prazo determinado;
2. b) com base na soma de doze aluguéis mensais, se não houver prazo determinado;
3. c) com base no resultado da multiplicação do índice de reajuste sobre o número de meses, tratando-se de contrato com cláusula de reajuste.

Documentos necessários:

1) requerimento subscrito pelo locatário, solicitando a averbação na matrícula do imóvel, com firma reconhecida;

2) Duas vias originais do contrato (uma via será arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas.