CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Inicialmente, quais documentos deverão ser apresentados para registro dos contratos de compra e venda com alienação fiduciária?

1) Todas a vias do contrato emitidas pela instituição financeira, devidamente assinadas e rubricadas em todas as folhas, por todas as partes envolvidas. Deverão ser assinadas, também, por 02 (duas) testemunhas.

2) Certidão de quitação do ITBI – Imposto de Transmissão (válida), que é emitida no site da Prefeitura de Belo Horizonte, após o pagamento do imposto.

3) Procuração, original ou cópia autenticada, outorgada pela instituição financeira ao Gerente que assina o contrato, conferindo poderes a este para representá-la.

Por que são cobrados 02 (dois) atos de registro nos contratos de compra e venda com alienação fiduciária?

Pois um ato refere-se ao registro da compra e venda (aquisição do bem) e o outro ato refere-se ao registro da garantia (alienação fiduciária) feita em favor da instituição financeira. Embora tenham sido celebrados no mesmo instrumento, são contratos de naturezas distintas (aquisição e garantia).

Note-se que a Lei 6.015/73 em seu art. 167, inciso I, alínea 29 e 35, prevê o registro da compra e venda e da alienação fiduciária, sendo estes atos considerados como obrigatórios nos termos do art. 169 do mesmo diploma legal. In suma:

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feito:

I – o registro:

9) da compra e venda pura e da condicional;

35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.

Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel, (…)

Já os emolumentos serão calculados conforme dispõe a Lei 15.424/04, que em seu art. 10, inciso II, § 3º, estabelece nos incisos I, II e III a base de cálculo para o registro da compra e venda, prevalecendo o que for maior, e nos incisos IV e V a base de cálculo para o registro da alienação fiduciária. In verbis:

Art. 10 – Os atos específicos de cada serviço notarial ou de registro, para cobrança de valores, nos termos das tabelas constantes no Anexo desta Lei, são classificados em:

II – atos relativos a situações jurídicas com conteúdo financeiro e valores fixos, ou fixados mediante a observância de faixas que estabeleçam valores mínimos e máximos, nas quais enquadrar-se-á o valor constante do documento apresentado aos serviços notariais e de registro.

• 3º – Para fins de enquadramento nas tabelas, relativamente aos atos classificados no inciso II do caput deste artigo, serão considerados como parâmetros os seguintes valores, prevalecendo o que for maior, observado o disposto no § 4º deste artigo:

I – preço ou valor econômico do negócio jurídico declarado pelas partes;

II – valor do imóvel estabelecido no último lançamento efetuado pelo Município, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou pelo órgão federal competente, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade territorial rural;

III – o valor do bem ou direito objeto do ato notarial ou registral utilizado para fins do recolhimento do imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, ou do imposto sobre transmissão causa mortis e doação de quaisquer bens ou direitos;

IV – o resultado da divisão do valor do contrato pelo número de imóveis, nos registros de direitos reais de garantia, quando dois ou mais imóveis forem dados em garantia, estejam ou não situados na mesma circunscrição imobiliária, tenham ou não igual valor;

V – o valor do saldo devedor, em registro de contrato de alienação fiduciária e de reserva de domínio obrigatório para a expedição de certificado de propriedade;